Titre foncier au Mali : ce que valent vos papiers
Le titre foncier au Mali, quand il est régulièrement établi, est un droit de propriété définitif et inattaquable. C’est le seul acte de propriété délivré depuis la loi domaniale et foncière de 2020. Sébé Foncier vérifie un terrain et ses papiers avant l’achat, à partir de 125 000 F, sur WhatsApp au +223 93 90 82 40.
- Guide écrit à partir des textes officiels, cités en bas de page.
- Nous ne vendons pas de terrain et ne touchons aucune commission.
- Nous ne sommes ni notaire ni avocat : pour un conseil juridique, adressez-vous au professionnel habilité.
- Bureau à Hamdallaye ACI 2000, face à la banque UBA, Bamako, sur rendez-vous ; e-mail contact@sebefoncier.com.
Qu’est-ce qu’un titre foncier au Mali ?
Le titre foncier est l’acte qui constate la propriété d’un terrain immatriculé. L’ordonnance n° 2020-014/PT-RM du 24 décembre 2020 portant loi domaniale et foncière a été ratifiée et modifiée en 2021. Elle en fait un droit de propriété définitif et inattaquable, dès lors qu’il est régulièrement établi. Le Conseil des ministres l’a rappelé le 8 janvier 2025 : depuis cette loi, le titre foncier est le seul acte de propriété délivré.
Chaque terrain titré a sa page au livre foncier, tenu par les services des Domaines et du Cadastre. C’est là que sont inscrits le propriétaire, les ventes successives et les charges, comme une hypothèque. Un droit sur un terrain titré n’est opposable aux tiers qu’une fois inscrit au livre foncier. Autrement dit, ce qui compte, c’est ce qui est inscrit, pas seulement le papier que l’on vous montre.
Si l’on vous parle d’un « titre provisoire », demandez de quel document il s’agit exactement, qui l’a délivré et à quelle date. Dans notre rapport, chaque pièce est décrite pour ce qu’elle est réellement.
Faites glisser pour voir tout le schéma.
Lettre d’attribution, permis d’occuper, CUH : que valent-ils aujourd’hui ?
Avant l’ordonnance du 24 décembre 2020, beaucoup de terrains ont été attribués avec d’autres papiers que le titre foncier. Ils n’ont pas disparu avec la nouvelle loi. Voici comment les lire :
| Papier | Ce que c’est | Ce qu’il vaut aujourd’hui | Ce qu’il faut vérifier |
|---|---|---|---|
| Titre foncier | L’acte de propriété d’un terrain immatriculé, inscrit au livre foncier | Droit de propriété définitif et inattaquable s’il est régulièrement établi | Que le vendeur est bien le titulaire inscrit, et les charges inscrites, grâce à l’état des droits |
| Concession urbaine d’habitation (CUH) | Un acte de l’administration qui concède une parcelle d’habitation en ville | Continue à produire ses effets jusqu’à sa transformation en titre foncier, si elle a été accordée avant l’ordonnance du 24 décembre 2020 | L’original, le nom du titulaire, le numéro de parcelle, la concordance avec le terrain réel |
| Lettre d’attribution | Le document par lequel l’administration attribue une parcelle à une personne | Assimilée à une concession : continue à produire ses effets jusqu’à sa transformation en titre foncier, si elle a été délivrée avant l’ordonnance du 24 décembre 2020 | Les mêmes points, et l’existence éventuelle d’une autre attribution sur la même parcelle |
| Permis d’occuper | Une autorisation d’occuper une parcelle | Assimilé à une concession : continue à produire ses effets jusqu’à sa transformation en titre foncier, s’il a été délivré avant l’ordonnance du 24 décembre 2020 | Les mêmes points, et ce que le vendeur a déjà engagé pour obtenir le titre foncier |
| Plan, croquis, reçu de paiement | Des pièces qui accompagnent un dossier | Ne prouvent pas la propriété à eux seuls | Qu’ils correspondent au titre ou à l’attribution, et au terrain sur place |
En ville, la loi de 2020 donne aux détenteurs d’une CUH, d’une lettre d’attribution ou d’un permis d’occuper un délai de dix ans pour les transformer en titre foncier. Le texte ne précise pas la date de départ de ce délai : demandez-la au service des Domaines ou au notaire de votre choix.
Comment se passe la transformation en titre foncier ?
La loi de 2020 prévoit que ces anciens titres soient transformés en titre foncier. La démarche se fait auprès des services des Domaines et du Cadastre, regroupés depuis janvier 2024 dans la Direction générale des Domaines et du Cadastre (DGDC).
Nous ne publions pas de liste de pièces ni de coût pour cette transformation. Ils doivent être confirmés par le service compétent au moment de la demande, et un chiffre recopié d’un site ou d’un voisin peut être faux.
Si vous achetez un terrain sous CUH ou lettre d’attribution, posez deux questions au notaire de votre choix avant de signer : comment l’acte sera rédigé, et qui fera la transformation en titre foncier. Écrivez la réponse quelque part.
Qu’est-ce que l’état des droits réels et qui peut l’obtenir ?
L’état des droits réels, ou état des charges et droits, est un extrait du livre foncier pour un terrain titré. Il dit qui est inscrit comme propriétaire et quelles charges grèvent le terrain. C’est le document le plus utile pour vérifier un titre foncier.
Toute personne peut le demander au Bureau des Domaines et du Cadastre, contre paiement des droits de recherche et de copie. La loi ne fixe ni délai ni tarif : le montant et le délai réel dépendent du service.
Cette demande fait partie de notre vérification de terrain. Les frais officiels sont payés au réel et le reçu vous est transmis.
Que se passe-t-il au livre foncier après une vente ?
Au Mali, la vente d’un bien immobilier entre particuliers est obligatoirement un acte notarié. Le notaire rédige l’acte, puis la vente doit être inscrite au livre foncier : c’est ce qu’on appelle souvent le transfert de titre foncier, ou la mutation.
Tant que la vente n’est pas inscrite, l’acheteur ne peut pas opposer son droit aux tiers. Si vous vivez à l’étranger et que l’acte est passé hors du Mali, la loi demande qu’il soit publié au livre foncier dans les trois mois qui suivent sa date.
Après l’inscription, demander un nouvel état des droits permet de vérifier que votre nom figure bien au livre foncier.
Double attribution, double vente : que dit la loi ?
La double attribution arrive quand deux personnes détiennent des papiers pour la même parcelle. La double vente, quand un vendeur cède le même terrain à deux acheteurs. Dans les deux cas, l’acheteur qui n’a pas vérifié découvre souvent le problème au moment de construire.
La loi donne plusieurs repères. Le titre foncier régulièrement établi est définitif et inattaquable, sauf quelques cas prévus par la loi, comme une immatriculation antérieure ou une erreur de bornage. Un droit n’est opposable aux tiers qu’une fois inscrit au livre foncier. Céder sciemment un titre qui ne vous appartient pas est un délit puni de prison, d’amende ou des deux. Délivrer plusieurs conventions de vente sur une même parcelle est aussi puni.
Le 12 août 2026, le Conseil des ministres a adopté des projets de textes sur un pôle spécialisé en matière foncière. Ce pôle est prévu dans le ressort de six cours d’appel, dont celle de Bamako. Une procédure prend quand même du temps. La meilleure protection reste la vérification avant de payer, puis l’inscription rapide de la vente.
Comment vérifier un titre foncier au Mali ?
Pour vérifier un titre foncier au Mali, comparez d’abord la copie avec la pièce d’identité du vendeur. Demandez ensuite l’état des droits et charges au Bureau des Domaines et du Cadastre : il dit qui est inscrit au livre foncier. Sébé Foncier fait cette vérification à Bamako, dans la vérification d’un terrain, à partir de 125 000 F, sur WhatsApp au +223 93 90 82 40.
Demandez une copie lisible et complète
Une photo de titre sur WhatsApp ne prouve pas grand-chose : le document peut être ancien, le terrain vendu depuis ou une charge inscrite.
Comparez les informations
Numéro du titre, nom du titulaire, surface et localisation, avec la pièce d’identité du vendeur.
Demandez l’état des droits et charges
C’est l’extrait du livre foncier décrit plus haut, à demander pour ce numéro de titre.
Allez voir le terrain
Bornes, limites, occupation : le terrain montré doit être celui du titre.
Passez chez le notaire, puis faites inscrire la vente
Le notaire de votre choix rédige l’acte ; l’inscription au livre foncier rend votre droit opposable aux tiers.
Si les informations ne concordent pas, notre rapport le marque comme Anomalie. Les rubriques sont visibles sur les modèles de rapports.
Questions fréquentes sur le titre foncier au Mali
Ma CUH est-elle encore valable ?
Une CUH accordée avant l’ordonnance du 24 décembre 2020 continue à produire ses effets jusqu’à sa transformation en titre foncier. En ville, la loi a donné dix ans pour faire cette transformation, sans fixer de date de départ dans le texte.
Peut-on acheter un terrain qui n’a qu’une lettre d’attribution ?
Le notaire de votre choix vous dira comment l’acte sera rédigé dans votre cas. De notre côté, nous vérifions la lettre, le nom du titulaire et la parcelle sur place.
Un titre foncier peut-il être faux ?
Un titre foncier régulièrement établi est inattaquable, sauf rares exceptions prévues par la loi, mais le papier qu’on vous montre peut être falsifié ou dépassé. C’est pour cela qu’il faut le comparer avec l’état des droits.
Je vis en France. Comment faire inscrire mon achat ?
L’acte est rédigé par un notaire. S’il est passé hors du Mali, il doit être publié au livre foncier dans les trois mois qui suivent sa date. Demandez au notaire qui s’en charge.
Un reçu de paiement prouve-t-il que je suis propriétaire ?
Non. Depuis la loi de 2020, le titre foncier est le seul acte de propriété délivré. Gardez le reçu, mais il ne remplace ni l’acte notarié ni l’inscription au livre foncier.
Un papier vous fait douter ?
Envoyez une copie lisible et l’emplacement du terrain sur WhatsApp au +223 93 90 82 40 : vous recevez un devis écrit pour la vérification, à partir de 125 000 F.
Pour commencer, envoyez :
- Le quartier ou la ville du terrain ou du chantier
- Les pièces que vous avez reçues, en photo
- Ce que le vendeur ou l’entreprise vous demande de payer, et quand
- Pour un chantier : le plan, le devis et l’étape actuelle
Nos coordonnées
Sébé Foncier, Hamdallaye ACI 2000, face à la banque UBA, Bamako (sur rendez-vous).
WhatsApp et téléphone : +223 93 90 82 40, réponse du lundi au samedi, de 8 h à 20 h, heure de Bamako (GMT).
E-mail : contact@sebefoncier.com
Zone : Bamako, Kati et les communes voisines ; plus loin sur devis. Vous pouvez aussi nous écrire depuis la page contact.
Dernière vérification : 3 novembre 2026. Sources : Ordonnance n° 2020-014/PT-RM du 24 décembre 2020 portant loi domaniale et foncière, art. 2, 101, 143, 145, 183, 190, 245, 246, 255, 258 et 259 (faolex.fao.org), ratifiée et modifiée par la loi n° 2021-056 du 7 octobre 2021 (sgg-mali.ml) ; communiqué du Conseil des ministres du 8 janvier 2025 (koulouba.ml) ; Ordonnance n° 2013-027/P-RM du 31 décembre 2013 portant statut des notaires, art. 65 (sgg-mali.ml) ; Ordonnance n° 2024-001/PT-RM portant création de la DGDC (sgg-mali.ml) ; communiqué du Conseil des ministres du 12 août 2026, repris par L’Essor (journalessor.ml).